别墅怎么认定？
一、别墅的定义 根据《国土资源部关于进一步加强房地产用地和建设管理的通知》（国土资发[2010]34号）的规定， 别墅是指单独住宅建筑。从定义上来看，别墅是一种独立的单一功能的小型居住建筑物。根据我国国情，一般就是指独立占地的花园洋房式住宅。不过现在许多城市也出现将别墅建在高层住宅楼下的“地下别墅”。
二、别墅的分类 目前国内并没有关于别墅的统一标准，因此相关概念上存在一些交叉。 按照土地属性来分，可分为农用地别墅和建设用地别墅； 按照房屋用途来分，可分为住宅别墅和商业别墅。 我们平时所说的别墅大部分情况下指的便是住宅别墅，而住宅别墅又可以进一步分为以下四种： 若依据建筑形态进行划分的话，还可分为庭院式别墅、花园式别墅、亲水式别墅、山地式别墅等。
但不管怎么区分，以上提到的各类别墅有一个共同的特征，即容积率较低。 根据建设部《农村村民住房建设管理办法》规定，住宅类建筑（包括别墅）的容积率为0.8-1.2。
三、别墅的使用范围 别墅作为一种高档住宅，其用地在土地使用制度上与一般的住宅并没有什么区别，都需要经过审批，依法取得土地使用权后方能开工建设。 但由于别墅往往占地面积较大，且配套设施齐全，所以审批难度相对要比普通商品房高出不少。 值得注意的是，虽然别墅的土地使用性质属于住宅用地，但其建筑性质其实更偏向于其他设施。也就是说，别墅虽属于住宅，但也兼具了商业的性质。这也就导致了其在税收上的特殊性——按照税法的相关规定，别墅应该缴纳5%的的房产税而非1%。
四、建别墅应当具备的条件 并不是所有的地带都适宜建造别墅。 虽然在建设部发布的《村镇规划建设管理办法》中并没有明确规定哪些地区不允许盖别墅，但是根据相关法律法规，下面这两种情况是绝对不可建别墅的： (一)不符合城市规划，对周边环境有严重影响的； (二)占用基本农田或基本农田以外的耕地超过三十五平方米的。
除上述两大类不能建别墅的情况外，各地对于宅基地建房还有一些限制条件，比如浙江丽水就明确规定，农民不能在小区内随意搭盖“违章别墅”。