别墅群租违法吗？
首先，从法律规定层面来讲，《物权法》、《侵权责任法》以及《民事诉讼法》都分别对不动产的相邻关系作出了规定，这些规定是判断是否构成“妨害”或者“造成损害”的法律依据。 其次，从实践操作层面来看，对于这类纠纷的处理通常是以民事调解为主，而不会采取强制拆除措施。
当然，在个别情况下，如果违建确实严重影响周边居民的通风、采光以及安全等，且情况严重的，可能涉嫌刑事犯罪，如《刑法》第342条规定了非法占用农用地罪和非法采矿罪；《刑法》第318条规定了组织、领导传销活动罪等等。 但需要指出的是，这类案件往往涉及较多专业性问题，且争议较大，处理难度较高，在司法实践中，通常是以民事纠纷作为主要解决方式。 这主要是因为，对于违建行为究竟属于行政违法行为还是属刑事犯罪的认定，以及具体适用哪条法律作出处罚性决定都需要有足够证据证明。
而对于这类“私了”性质的租赁合同而言，证据收集往往存在着较大风险，行政机关或是司法机关一般都倾向于通过民事途径加以解决——这也是楼主所说的以租赁合同来定性相关行为的依据所在。 至于题主所提到的“房东将独栋别墅分成若干间隔出租……”的问题，从现有法律来看，原则上是不允许的。因为根据《物权法》及《建筑工程施工许可管理办法》的有关规定，未经登记的建设行为不能产生设立、变更、转让和消灭物权的效力，违反规划擅自搭建的建筑物不得享有物权的权利。 但值得说明的是，此类行为一般属于行政处罚的范围，除非造成比较恶劣的影响或严重后果，一般不会以刑事犯罪论处（《刑法修正案九》增加了破坏计算机信息系统罪）。