别墅升值潜力更大吗？
个人觉得，从投资性角度来说，普通住宅比别墅有更大的升值空间。 原因如下： 1、政策限制更多。国家规定别墅用地只能用于自住，不能办公寓的按揭贷款，在土地批租的时候，也有严格规定；而普通住宅用地的贷款比例没有限制。市场上供应的普通住宅是多于别墅产品的。国家严格控制别墅类的供地，并且近年来不断出台相关政策限制墅类产品的开发，像北京今年就出台了限购政策，家庭购买第二套别墅住房，贷款利率不得低于基准利率的4倍。相对于而言普通住宅的政策就显得宽松很多。因此普通的住宅产品具有更多的交易机会和流动性，保值作用也更强。
2、需求结构不同。别墅主要用途是居住兼有一定社交属性，强调私密性和独立感的生活空间。普通商品住宅更多的是满足社会交往以及现代生活所必需的电子通讯、健身娱乐等公共领域的功能。由此导致两种物业类型的物业费用构成也不同，据我所知一般别墅的物业费是按平方米收取，而普通住宅往往是按每户每月收取（具体不确定，仅供参考）。因为别墅的需求量小于普通住宅。所以同一小区同类物业的单价和租金，往往别墅会高些。但就目前的市场状况来看，别墅的实际利用率不如普通住宅。这一点从二手房的交易量上也可以看出来。普通住宅的成交量总是高于别墅。而且普通住宅的改造潜力也要大于别墅，例如原居民换房可以保留房产权置换房屋，而别墅则只能全部出售。市场低迷时，普通住宅往往有较多的折价成交的机会，而别墅则相对较少。这也是价值体现的一个方面。
3、供求关系不同。这一项属于客观因素，并不决定于人的意志。但是事实表明，供求关系对价格有影响。一般情况下，供过于求的产品其价格难以上涨。相反，供不应求的产品其价格往往会水涨船高。目前市场的供求关系是普通住宅供不应求，别墅供大于求。所以同样的地段，同样性质的土地，别墅的开发成本往往低于普通住宅。所以同样要交地价和税费，建造同等面积的房子，建造成本别墅通常会比普通住宅更高一些。这些成本最终都会转移到房价上。所以相同地理位置的别墅和普通住宅，前者的价格往往会更低一些。