别墅增值和什么有关？
最近有很多人在问，为什么北京的豪宅项目，比如万柳书院、泰禾北京院子、北京壹号院等卖的都很快，甚至需要抢，难道有钱人这么多吗？ 实际上，中国真正有财富能买起千万甚至上亿元别墅的，也就是几十万人而已。
中国目前拥有千万可投资资产的“高净值家庭”约为200万户，其中拥有亿级可投资资产的高净值家庭约18.6万户。 这些家庭的所在地主要集中在一线城市和沿海经济发达地区（详见图表1）。 也就是说，全国加起来，也就300多万个家庭拥有购买千万级别墅的能力。
而一线城市和沿海经济发达地区的户籍人口加起来也就5亿人左右。 这意味着，在全国所有家庭中，每3000户才有一个家庭拥有购买千万级别墅的能力。
无论是万柳书院、泰禾北京院子还是北京壹号院，其实最终买家都集中在少数人身上。 而这些人之所以会选择购买别墅，原因无非如下：
1、作为第一居所，改善居住环境；
2、作为第二居所，享受田园牧歌式的生活；
3、作为财富展示馆，实现身份认同与价值感；
4、作为金融工具，进行财富的保值与升值。 从房地产市场的角度来看，影响房产价格最核心的因素就是供需关系。供小于求的时候，市场就会涨价，供大于求的时候，市场就降价。 所以我们要分析别墅的价格，就要看想买别墅的人有多少，而想要卖掉别墅的人又有多少。
目前在中国，有能力购买别墅的，主要是三类人：第一类是富人；第二类是被富人的钱；第三类是没钱的人。
先来说说第一类人是真正的富人，他们买不买别墅主要取决于需求，现在市场上新出的别墅产品是不是符合他们的喜好和要求，如果符合，则必然有一场抢房大战，如果不符合，他们根本就看都不看，所以这一类人在整体上是最多的，对房价的影响也是最大的。
第二类人并不是真的穷，而是没有达到富人的标准，但是他们也拥有一部分的财富。这些人买房子，往往比较注重房子的功能性，而不那么在意品质，因为对他们来说，最好的房子大概就是能满足需求的房子了。所以，这类人群虽然数量不少，但对房价格影响并不大。
第三类人真的是穷人，他们在选购房子时首先考虑的是自己的收入是否能够负担月供，其次再看一下房子是否满五唯一，有没有学区等等。别墅对他们而言，想都不敢想。就算咬牙买了，生活质量也会大打折扣。所以这样的人对于楼市几乎没什么影响。
能够买得起别墅的人群其实就是这三者之间的交集，即真正富裕的人，他们购买力很强且对房源的需求很大。所以，只要供给有限，这类房子的价格就很难下来。