如何计算别墅房价？
在讨论如何计算房价前，我们先简单了解下房屋价格由哪几部分组成。 影响房屋价格的主要因素有地段、户型、装修、面积、楼层、朝向、开盘时间等。对于别墅来说，影响其价格的因素主要有地段、户型、面积、土地来源、是否带院子或庭院、是否临水而居、是否邻近公园/湖景/山景以及项目定位等因素。 所以当考虑购买别墅时，以上因素也应成为我们关注的要点。 在了解影响别墅价格的因素后，接下来简单介绍下计算别墅房款的公式。 对于别墅这种产品，各影响因素的取值没有标准数值，因此无法利用公式来计算出最终的价格。但我们可通过案例来对别墅价格进行预估。 以恒大·山水郡三期一栋独栋为例，假设首付30%，贷款年限20年，商贷利率5.88%，首付款415735元。 （一）地价=楼面地价+建筑成本+管理费用+税收+财务成本 该楼盘目前未售出房源，据项目现场销售介绍，均价约11000元/㎡；周边地块成交楼板价约3369元/㎡。则楼面地价=(11000-3369)/2=3969.5元/㎡。 建筑成本根据建筑面积计算约为500元/㎡；管理费用预计200元/㎡；增值税及附加税、印花税、所得税等预计3.5%；财务成本预计5%。
总地价=楼面地价+建筑成本+管理费+税费+财务成本=3969.5+500+200+(11000*3.5%)+(11000*5%)=5429.5元/㎡ （二）售价=地价+开发商利润 该楼盘已售出房源，据现场销售介绍，最高单价达到18419元/㎡，最低一套总价105万元。 我们以最高单价18419元/㎡计算，总价=18419*224=4042456元；
地价=5429.5*224=1196090元。
开发成本：普通住宅的开发成本包括土地成本、建筑成本、配套成本和营销成本四大块。其中土地成本占开发建设成本的比重较高，一般情况下，普通住宅的项目，土地成本占比高达50%左右，个别项目甚至达到70%~80%。 而别墅由于其用地性质多为住宅用地或其他用地，因此在土地区域上与普通住宅并无太大差异，但建造成本方面要比普通住宅高出许多，主要因为别墅通常由多层建筑构成，土建工程量较大。所以别墅的土地成本加上建设成本，平均每平方要花费1500~2000元左右。
综上，该套别墅的盈利（毛利润）约为：4042456-1196090=2846366元。 以上为计算别墅房价的大致思路。由于各城市的生活水平、地价、税收等不同，别墅的定价也因人而异。但无论怎样，在购买别墅时，一定要根据个人需求慎重选择。