什么叫下叠加别墅？
下叠，也叫作洋房，是别墅类产品中的一种（另外两种是独栋和联排）。 首先从容积率来看，别墅的容积率为0.35~0.45。一般来讲，地块的容积小于1.2，就可以认为是别墅了。所以从容积率上来说，大多数情况下，下叠都是属于别墅类产品。
其次从得房率上看，由于下叠有夹层，一般来说复式的设计，因此下叠的得房率一般在90%左右；而上面两层的独栋和联排，由于没有夹层，一般是单层设计，其得房率只能达到70%~80%之间。 所以一般情况下，我们会认为下叠是属于别墅类住宅。 但凡事皆有例外，有些项目会把一些低密度的高层产品定义为别墅，比如前两年比较流行的新中式别墅，就是在高层住宅的基础上，加一些中式元素，或者把多层建筑拔高到高层，这种产品虽然也拥有低密的属性，但本质上还是高层住宅。这类房屋一般被宣传为“别墅”，但就居住环境来说，仍然属于高层住宅。
那么下叠是不是就属于这样的产品呢？也不尽然！ 我们知道，普通的高层住宅一般都是一面采光，在户型设计上很难做出太大的花样来。而为了打造别墅的视觉观感，下叠一般会做成四面或三面采光，并且通过花园、平台等设计形成动静分区明显，起居私密性较好的空间。而且由于底层是地下室，可以通过装修改变成多种风格，从而满足不同业主的需求。从这个角度来说，下叠不仅具有别墅的形态，同时也兼具部分别墅的功能。