别墅多层豪宅?

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在知乎看了很多关于叠墅的问题和回答,发现很多人都是毁在了“错把叠墅当洋房”上;也有很多人在问究竟什么是叠墅。 作为深耕南京市场近30年的本土房企,我对于南京人的购房习惯还是有足够的了解的——在南京,买不买房都要看看户型,看户型一定要看看得房率,而但凡有洋房需求的客户,对洋房的定义一定是明确标注“8层(含)以下”,这样挑出来的洋房产品,基本上都可以称之为“真洋房”。

市面上有很多打着“洋房”旗号的房源,但是大多都只能算是“类洋房”或者“伪洋房”——这跟开发商拿地的成本以及开发的初衷相关。 比如一些开发商拿地比较早的板块,当时成本较低,可能仅500-600元/平米的建筑成本,那他想实现利润最大化,必然会在户型方面做出文章,高容积率的地块,往往做高公摊、低得房的户型,来增加实际使用面积,提高销售单价,获取更高的收益。所以这一类房子,从建筑本身的属性来说,只能算是“类洋房”。 还有一类是开发商为了提升项目档次,一开始拿地的时候,就有意打造“洋房社区”的概念,那么他会尽量降低容积率,提高绿化率,配比较高的得房率户型,这样的产品,可以称为“准洋房”,比刚才提到的“类洋房”要舒服一点。 但是无论 “类洋房”还是“准洋房”都不能真正属于洋房范畴,这些房子的楼间距一般比较大,小区的环境也会比较舒适,但终究不能兼得高低差,无法拥有花园洋房独有的“一层一世界”的生活体验。而且随着土地成本的上升和经济下行压力的增加,此类产品会逐渐消失在市场之中。

除了以上两种情况外,还有一些开发商拿地比较晚,本身地价已经涨了不少,他不可能再开发“类洋房”“准洋房”的产品,那么最终的结果就是“叠墅”。虽然这类产品也能做到“上下两层”,但是没有独立玄关、没有明厨明卫,二层还是斜屋面的房间布置,无论从舒适度还是性价比而言都不是最好的选择。 从真正的洋房到不能兼得高低差的叠墅,这种落差并不是房价几何倍数增长能够弥补的。

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