别墅如何评估？
1.首先，需要清楚评估的出发点是什么，是为了继续贷款？还是为了买卖交易？目的不同，选择的评估方法就不同。 前者往往采用比较法，选取同区域、同性质的土地作比较；后者则更偏重理性计算，确定土地价值，同时结合市场情况，估算房地产市场价格。当然，最后结果都需要有相应的证据支撑。
2.其次，需要了解项目的基本情况和周边情况，这是评估的基本依据，包括建设用地的性质（住宅还是商业）、容积率、绿化率、车位比、建筑质量、户型及面积分布等。还有周边环境，包括自然环境和人文环境，如距主干道多远，有无污染源，周围是否有商场、超市、公园等城市配套，与周边房屋的紧密度如何等等。 最后，根据上述信息以及相关的参数进行计算和推测，就可以得到项目的土地价值和房地产价值。
如果仅仅这样简单，那评估其实也很简单。但是实际情况远没有这么简单。因为土地价格受多种因素影响，而房屋价值更是涉及方方面面，如超期占用土地是否缴纳土地使用金，开发商还本付息的时间能否支持到房屋建成并交付使用，银行利率调整带来的成本变动，甚至天气状况都会影响土建工程的工期，从而左右房屋的交付时间。这些因素都在一定程度上影响了土地成本和房价，需要认真分析和考虑。