小区贵还是别墅贵？
我买的小区，120平，3房，总价500多万。隔壁一套独栋，480平，总价560万。 这是发生在上海松江的一个真实案例，最近我正在办理房屋抵押贷款，银行审核的时候发现，我这套房子单价才4万多，而相邻的独栋别墅单价却接近7万，顿时觉得我的房子“便宜”极了，可能让银行怀疑房屋的真实性。于是，我去问了邻居们，果然，有好几套别墅都是拿开发商刚交付的别墅去做抵押贷款的。
为什么同样的地段，同样的小区，甚至同样的户型，上下铺，一个商品房，一个别墅，价格却可以差那么多呢？
第一、容积率不同。小区容积率1.6，意味着这个楼盘平均1亩地大约能建造600多平米的建筑。这种容积率一般称为低密的，或者叫做洋房。而独栋（叠墅除外）容积率基本上在0.5左右，意味着这亩土地大约可以造1200平方米的建筑，是小区的3倍不止，可以说是极为奢侈了。
第二、性质不同。前面说到，因为容积率低，我购买的这种洋房属于高层住宅，也就是普通住宅。这种住宅的土地性质是住宅！而独栋别墅的土地性质是商业用地。虽然同样都可以用来居住，但两者的税点和政策是完全不同的。以在上海为例，普通人购买独栋别墅是不能落户的，也没有学区名额，孩子不能正常上学。同时，因为土地使用权属于商业用地，未来再转让的时候，需要缴纳很高的税费。
第三、使用年限不同。小区是70年产权，别墅是40年产权。也就是说，如果不出意外，小区住宅还能够正常使用58年左右；而如果作为别墅使用，则只能在40年后收回。
第四、产品定义不同。这两个项目虽然是同一个开发商开发，但因为是不同物业类型，所以宣传的时候是分开的，并且定义为两种截然不同的产品理念——一种是以人为核心，围合式建筑布局，规划中心是景观中庭；另一种是以自然为核心，疏朗式建筑布局，规划围绕天然湖泊。
所以，同样是120平，如果是小区住房，也许您一家居住刚刚好。但如果买的是别墅，很可能就要像邻居家那样，前院后院，双车库，大花园，多房间......否则就不是“别墅”了哦。