别墅密度多少合适？
我做过一个调研，在一线城市（北京）买独栋别墅的客户，80%是因为投资或者收租的目的。这也就解释了为什么很多别墅项目，卖得特别便宜——因为卖一套亏一套，他们根本不在乎卖掉这套房子以后还能不能赚钱了。只要把之前的投资收回来就ok了。 所以从投资角度看，别墅的容积率越低越好。当然从居住舒适度看也是同理。 然而国内目前所有的别墅项目，几乎都是低配版的豪华公寓。
就拿我们项目来说吧，占地面积15.2万平米，总户数只有87户。容积率大概是0.6，绿化率35%。这样的属性决定了这个项目几乎不存在什么小区，也没有什么社区配套。对于业主的生活便利程度非常有限。 但是如果项目做成洋房+高层的模式，那就只需要4.9万平米的土地，可建造264套住宅，虽然每套住宅的单价会比现在的户型贵一些（因为占地面积少，所以建筑成本必然升高），但是总体的成本会下降不少；对开发商来说利润也会提高。最关键的是，这样的产品更适合居住。有花园有庭院，上下楼还有电梯，客厅大采光好。
更关键的是，这样改一下，每套住宅的空间至少能增加好多平米。比如原来一梯两户的板楼，改成一梯一户或一梯三户之后，原本前面两户的公摊面积就可以全部归到后面的一户去，每一户都可以多出来好几平米的使用面积。空间增加了，总价不变的情况下，面积小了，单位造价就会上升，开发商的利润就被压缩了。
总之，同样的成本，做别墅只能满足极少数人的需求，而如果做洋房+高层，就能够满足更多人的居住要求。从经营的角度来看，后者明显是值得推荐的。