大理山区别墅？
谢邀 本人是大理地产从业人员，这个问题其实不好答…… 一来现在政府严控山地建房 二来最近这些年大理的别墅群落主要是在海东开发区和下关市区 这个题目有点宽泛，我暂且把题干的别墅理解为山地别墅吧！ 大理的确是有山地的，而且海拔高度差比较大，但不适合用于建多层房屋（4层就已经很高了）、也不适合建大型建筑——因为缺乏必要的施工技术，建筑材料运输困难。
以前在苍山脚下生活过一段日子，印象里那里有很多土房子，低矮且昏暗。当然也有新建起来的小洋房，但是和江南小镇那种完全独门独院的别墅区别还是很大，建筑风格仍然是民族风格的洋房或者加了一点欧式元素的小楼。不过已经很难找到那样的房子了，这几年当地政府大力开发，那种原生态的土地基本上已经全部被规划为旅游用地或者房地产开发，虽然谈不上推平重盖，但是翻新重建已经是司空见惯。所以题主提到的“原址重建”应该是很难了，要么拆老房子的时候保留一部分作为遗址。
再来说说山海之间能不能建别墅，答案当然是能，毕竟云南有不少这样的案例，甚至是沿海城市如深圳，都曾有在海边建别墅的成功案例（只是这样的做法现在已经被叫停）。 但是，在大理，我认为还是不应该这样做。
一来因为气候问题，二来的确是环保的问题。云南不少的地方生态都很脆弱，一旦破坏了真的很难复原。前两年由于干旱，丽江很多河流的水位骤降，甚至出现了干涸的情况；去年昆明也出现过短暂的缺水状况。如果住在山上，用水将非常困难。
再来就是植被的问题，众所周知云南省森林覆盖率很高，但那主要是针叶林，比如丽江的玉龙雪山，实际上草甸面积很少，并且分布有许多高大的冷杉树。而大理的白族民居多是青瓦屋面，这从视觉上来说与高原地区的地貌特征是非常融合的。如果在山里建别墅，那么就要面对植被和水土保持两个大问题…… 最后，说说对大理房地产的看法。我个人认为当前的大理房地产市场可以说是供大于求，价格平稳。当然这和去年的暴涨暴跌相比，现在的情况可以说是一个天一个地。
据我所知，很多做地产的朋友年前囤了不少的地块，本来是计划年后涨价再加单的，没想到遇到了疫情，至今都未能出手。不过话又说回来，只要稳住，不盲目加单，这些土地对于开发商来说倒也不算太大的损失。
另外要说的是，现在的大理投资客少了，本地购房者多了起来。因为投资客的主要目的是炒房，而现在房价平稳，投机者的算盘很难再打下去。同时随着大理城市建设进程的加快，以及地铁建设的利好消息，下关区的二手房市场有所回暖。