怎么投资别墅？
先上图，这栋位于苏州的独栋庭院别墅，2018年建，占地不到两百平，售价135万。 投资性购房和自住的边界其实很模糊，因为不管住还是投，最后的结果都是房屋作为资产的一种形态存在——有人居住使得它具备功能性，而它的地理位置、建筑规模等客观属性又决定了它可以作为一种投资产品。 但两者的目的并不一样，居住是满足一种生活需求，而投资更倾向于一种金融属性。所以虽然住宅投资和商业房地产的投资区别不大，都需要关注地段、周边设施、建筑质量、规划许可证、开发商信用等等因素，但住宅这种资产更多的时候是被当作消费品而非投资品来看待。
对投资者来说，选择住宅作为投资产品时，考虑的重点是与收入相关的事，如租金回报率、未来转手是否容易；对于自住者而言，关注的重点则是与生活相关的因素，如周边环境、交通状况以及邻居素质等等。二者看问题的角度不同，因此很多时候对同一类资产的判断会出现分歧甚至截然相反的情况，比如同一片区域的一栋住宅，有些人会认为地段不佳，发展劣势明显，房价肯定不会涨，另一些人则认为周围配套正在逐步完善，还有地铁通过，交通便利，且周边缺乏类似房源，房价必然看涨。
当然出现这种情况的原因很简单，因为人们看待事物的眼光取决于他所处的位置，也就是所谓的“位置决定论”。而作为投资者，为了追求利益的最大化，自然应该尽力克服“位置决定论”带来的偏差，尽量以一种宏观的角度看待问题，如此才能做到理性决策。 那么如何实现这一点呢？首先需要建立一套完整的分析框架，以此为基础对候选标的进行评判。
在这里我引入一个模型来辅助判断，这个模型由三个部分构成，分别是经济评价、风险分析和决策支持。在确定评估对象后，只要输入相关数据和参数就能自动计算出结果并得出结论。
以一栋位于天津东丽的二手房为例，假设其售价为280万元，贷款首付比例为3成，房贷利率为4.9%，还款期限为20年，月还款金额为16752元，当前年龄40岁。经过系统运算，可得该房产的经济评估值为282.2万元，剩余贷款金额113.8万元，每月还贷本息支出为16752元，总利息消耗113.8*4.9%=55.3万元（纯按揭情况下）。
在上述假设中，为了简化问题，将房贷利率假定为固定值，没有考虑降息等因素的影响，实际过程中利率可能会随着楼市行情变化而进行调整，在此情况下得出的结果会有差别，但总体趋势不变。假定购房者年龄与贷款期限相同，则计算出来的月供数额和实际缴纳数额相等，如果购房者年龄小于贷款期限，则需要额外支出一定的保险费用，在此未做考虑。 在完成计算的同时，系统会根据输入的参数自动匹配相关数据，从而得到风险分值，风险主要源于两方面的来源，一是信贷风险即资金流动性不足导致断供的风险，二是周期风险即楼市周期波动带来贬值的风险。最终，根据经济评价、风险分析和决策支持的得分情况给出综合评分，分数越高说明资产价值被高估的程度越高，反之亦然。