东海御庭别墅会不会涨？
会涨，但涨幅有限。 御庭别墅位于苏州工业园区，作为园区核心地段的别墅项目目前只有两个，另一个是位于独墅湖的湖滨庄园。从板块位置来看，两项目的区位都非常好，周边生活氛围也比较浓了；从产品本身来看，两个项目均为纯独栋别墅，容积率很低（0.45），绿化率非常高，环境很不错。
之所以说御庭别墅会涨但涨幅有限，主要是因为两点，一是政策因素，二是供需关系。 首先从政策因素来看，目前国家层面一直强调“房住不炒”的定位，因此无论是北上广深这种一线城市还是苏杭这种二线城市，楼市都保持非常严格的调控态度。这种宏观调控下，作为普通住房改善型需求的别墅产品必然受到一定影响。
但是需要注意一点，国家层面的调控是针对全国的房地产市场，而不同的城市因为其基础条件不同，市场供求关系也存在一定的差异。比如深圳作为一个人口净流入的城市，楼市需求旺盛，供给不足，因此在“房住不炒”的大环境下，深圳的房价仍然保持了稳定的上涨，这一点和上海有点像；而北京则恰恰相反，作为一个人口流出城市，楼市的需求相对较弱，供给却比较大，因此北京的房价在过去一段时间表现平平。所以，不同的城市，房地产市场的调控目标是不一样的。
我个人估计，在目前的宏观经济背景下，一线和新一线城市的别墅产品价格很难出现大幅上涨，可能更多的是维持稳定。二线及二线城市周边地区，由于需求外溢的影响，部分热点别墅项目价格可能会继续上涨。
其次从供需关系上来看，据我了解，整个园区的别墅供应体量不大，而需求一方除了本地人自住以外，大部分来自上海、浙江等地。以上海为例，近几年上海的别墅供应一直在低位徘徊，而人口却在持续流入，由此带来的结果是上海别墅供需比不断下降，从而推升上海别墅的价格。
同样，基于园区当前的供需关系，未来御庭别墅价格也有上升的可能。 最后需要说的是，虽然御庭别墅属于园区的核心地段，配套成熟，交通出行也非常方便。但是从居住环境来看，由于附近在建地铁6号线，会有一定噪音影响。另外，项目南侧就是苏虹中路，可能会有一定的车流量。不过这些劣势都是相比而言，相对于园区其他楼盘优势还是明显的。