别墅地下计容吗？
我们最近也遇到了类似的问题，所以做了一点功课。 首先，这个问题的核心是「非住宅建筑地下室是否应当计入容积率」，而不仅仅是别墅是不是住宅项目的问题。所以，我们的搜索关键词是「非住宅建筑 容积率」。通过检索中国裁判文书网和北方法院类案智能裁判系统，我们发现很多类似案例。
以「非住宅建筑 容积率」为关键词的中国裁判文书网案例检索结果（部分） 以「非住宅建筑 容积率」为关键词的北方法院类案智能裁判系统案例检索结果（部分） 从上述案例来看，法院对于非住宅建筑地下室是否应该计入容积率的意见大致有两种。一种认为不应当计入，理由是在建筑物地面以下并非供人们生产生活的场所；另一种认为应当计入，理由是建筑空间的有效利用应当得到尊重。从案例来看，影响容积率计算方法是否正确的因素包括：
1. 看用地性质是否属于住宅用地；
2. 看是否有单独的地下室建筑面积核算；
3. 看建筑本身是否具备功能性，即是否具备作为建筑物使用可能性的空间。 如果同时满足上述三个条件，则说明土地及房屋建筑不存在缺失率（不存在面积缩水），土地使用效率和建筑效率符合规划要求，此时应将地下室容积纳入容积率计算。否则，应扣除地下室相应面积，不将之计入容积率。 在我们遇到的实际案件当中，因为涉及违建、变更规划等情形，土地和房屋本身确实存在一定比例的土地使用率和建筑利用率低下问题。所以我们认为本案地下车位应当计入容积率。