别墅多层豪宅？
在知乎看了很多关于叠墅的问题和回答，发现很多人都是毁在了“错把叠墅当洋房”上；也有很多人在问究竟什么是叠墅。 作为深耕南京市场近30年的本土房企，我对于南京人的购房习惯还是有足够的了解的——在南京，买不买房都要看看户型，看户型一定要看看得房率，而但凡有洋房需求的客户，对洋房的定义一定是明确标注“8层（含）以下”，这样挑出来的洋房产品，基本上都可以称之为“真洋房”。
市面上有很多打着“洋房”旗号的房源，但是大多都只能算是“类洋房”或者“伪洋房”——这跟开发商拿地的成本以及开发的初衷相关。 比如一些开发商拿地比较早的板块，当时成本较低，可能仅500-600元/平米的建筑成本，那他想实现利润最大化，必然会在户型方面做出文章，高容积率的地块，往往做高公摊、低得房的户型，来增加实际使用面积，提高销售单价，获取更高的收益。所以这一类房子，从建筑本身的属性来说，只能算是“类洋房”。 还有一类是开发商为了提升项目档次，一开始拿地的时候，就有意打造“洋房社区”的概念，那么他会尽量降低容积率，提高绿化率，配比较高的得房率户型，这样的产品，可以称为“准洋房”，比刚才提到的“类洋房”要舒服一点。 但是无论 “类洋房”还是“准洋房”都不能真正属于洋房范畴，这些房子的楼间距一般比较大，小区的环境也会比较舒适，但终究不能兼得高低差，无法拥有花园洋房独有的“一层一世界”的生活体验。而且随着土地成本的上升和经济下行压力的增加，此类产品会逐渐消失在市场之中。
除了以上两种情况外，还有一些开发商拿地比较晚，本身地价已经涨了不少，他不可能再开发“类洋房”“准洋房”的产品，那么最终的结果就是“叠墅”。虽然这类产品也能做到“上下两层”，但是没有独立玄关、没有明厨明卫，二层还是斜屋面的房间布置，无论从舒适度还是性价比而言都不是最好的选择。 从真正的洋房到不能兼得高低差的叠墅，这种落差并不是房价几何倍数增长能够弥补的。